1. Giriş

İşbu bilgi notunun konusunu, ülkemizin bir afet ülkesi olması sebebiyle afet riskine karşı yapılan kanunî çalışmalardan en önemlisi olarak söyleyebileceğimiz 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“Kanun”) ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (“Uygulama Yönetmeliği”) kapsamında riskli yapıların tespit süreci ile depremde yapı malikinin sorumluluğu oluşturmaktadır.

  1. Riskli Yapı Kavramı

Kanun’da riskli yapı, “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” olarak tanımlanmış bulunmaktadır. Bu kapsamda, riskli alan içerisinde olup olmadığına bakılmaksızın bir yapının riskli yapı olarak nitelendirilebilmesi için,

  • Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması,
  • Yapının ağır hasarlı veya yıkım tehlikesi altında olması,
  • Yapının bu niteliğinin ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmesi,

gerekmektedir.

  1. Riskli Yapının Tespiti

Kanun’un 3. maddesinde riskli yapıların tespitinin öncelikle masrafları kendilerine ait olmak üzere yapı malikleri ve onların kanuni temsilcileri tarafından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın lisanslandırdığı kurum ve kuruluşlara yaptırılacağı ve sonucun Bakanlığa veya belediyeye bildirileceği düzenlenmiştir. Düzenlemenin devamında ise riskli yapı tespitinin re’sen Bakanlık tarafından süre verilerek maliklerden veya onun kanuni temsilcilerinden veya gerektiği takdirde İdare’den de isteyebileceği yer almaktadır. Bunun yanı sıra Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinin 2. fıkrasında ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (“KMK”) uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, riskli yapı tespitinin arsa üzerinde fiilen bulunan yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılabileceği; arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde ise, riskli yapı tespitinin lehine şerh olan tarafça yaptırılacağı düzenlemiştir. Buna göre riskli yapı tespiti;

  • Yapı malikleri veya onların kanuni temsilcileri,
  • Bakanlık veya Bakanlığın talebi ile ilgili İdare,

tarafından yaptırılabilecektir.

Bakanlık, maliklerden veya kanuni temsilcilerden de belli bir süre içerisinde riskli yapı tespitinin yaptırılmasını isteyebilir. Verilen bu süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlık veya İdare tarafından yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdare’den de isteyebilir. Malikler tarafından yaptırılmadığı için Bakanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespitinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Riskli yapı tespitinin masrafları, Bakanlık veya İdare tarafından ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden 1 (bir) aylık süre içerisinde ödenir. Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit Bakanlık tarafından yapılmış veya yaptırılmış ise Bakanlığın ilgili vergi dairesine bildirmesi üzerine vergi dairesi tarafından; İdare tarafından yapılmış veya yaptırılmış ise İdarece 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.

Riskli yapı tespit sürecine ilişkin açıklamalara gelmeden önce Kanun’da ve Uygulama Yönetmeliği’nde yer alan yapı maliki kavramının neyi ifade ettiğini; mülkiyet durumuna göre farklı sonuçlar doğurması sebebiyle bahsedilmesi gerekecektir.

  1. a) Tek Kişi Mülkiyetinin Varlığı

Tek bir kişinin mülkiyetinde bulunan yapılarda, yapının konuşlandığı arazinin başkasına ait olması önem taşımaksızın yapı mülkiyeti, yapıyı elinde bulunduranın kabul edilir ve yapı maliki de bu kişidir. Üst hakkını elinde bulunduran malik yapının da maliki kabul edilir. Üst hakkı dışında tek bir kişiye ait yapılarda başvuru hakkı yalnızca malike tanınmış olup, bunun haricinde kiracılar, oturma hakkı sahipleri vb. üçüncü kişiler başvuruda bulunamazlar.[1]

Tek kişinin mülkiyetinin varlığı durumunda taşınmazın risk tespiti için yapılacak başvurunun malikin veya kanuni temsilcilerinin yapması yeterlidir. Üst arza tabidir ilkesi gereğince de taşınmazın mülkiyetini elinde bulunduran malikin aksi veya özel bir durum söz konusu olmadıkça taşınmazın üstündeki yapıların da maliki sayılacağından arazinin maliki, arazinin üstünde ve altında yer alan bölgelerin de maliki kabul edilecek ve bu kişinin başvuru yapması yeterli olacaktır.

  1. b) Birlikte Mülkiyetin Varlığı

Birlikte mülkiyet hakkı, birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde malik olmasıdır. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin ayrı ve belirli oranlarda ortaklaşa mülkiyet hakkı “paylı mülkiyet”; bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin bir bütün olarak ortaklaşa mülkiyet hakkı ise “elbirliği mülkiyet” olarak Türk Medeni Kanunu’nda (“TMK”) düzenlenmiştir. İşbu bilgi notunun kapsamı sebebiyle elbirliği mülkiyeti değerlendirilmeyecektir.

b.1.) Paylı Mülkiyetin Varlığı

Paylı mülkiyetin varlığı kentsel dönüşüm açısından ayrıca önem arz etmektedir. Nitekim kentsel dönüşüme tabi yapıların çoğunda kat mülkiyeti tesis edilmiş olup, yapıların üzerinde bulundukları arsalar ise paylı mülkiyete tabi olmaktadır. Bu kapsamda paylı mülkiyet hususunun ayrıca açıklanması gerekmektedir.

Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda paydaşlar, maddi olarak bölünmemiş bir eşya üzerinde belirli paylara göre hak sahibidirler. Her bir paydaş, paylı mülkiyete tabi mal üzerindeki mülkiyet hakkını sınırsız olarak kullanabilmektedir. Bu sebeple her pay sahibi, payı üzerinde kimseden onay almadan tasarrufta bulunabilir; dilediği gibi mülkiyet hakkını kullanabilir. Ancak paydaşlar, taşınmazın yönetimine ilişkin kararları aralarında farklı bir anlaşma imzalamadıkları müddetçe birlikte almaktadır. TMK’da ise yönetim işleri olağan, önemli ve olağanüstü olarak düzenlenmiştir.

TMK m. 690/f. 1 hükmüne göre her paydaş, taşınmazla ilgili olağan yönetim işlerini yapmaya yetkilidir. Buna karşılık m. 691 hükmüne göre olağan yönetim işlerini aşan ve yarar sağlamaya elverişliliğin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işleri gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Son olarak aynı TMK m. 692 hükmüne göre ise paylı yapının özgülendiği amacın değiştirilmesi, korunması, tamamı üzerinde tasarruf işlemi yapılması veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlemlerine girişilmesi gibi konularda tüm paydaşların oy birliği ile karar alması gerekir. Kısacası, paydaşların yapıyla ilgili karar almaları gereken bir husus ortaya çıkarsa, bu hususun olağan, önemli veya olağanüstü olmasına göre farklı karar yeter sayıları aramıştır.[2] Bu kapsamda, riskli yapı tespit isteminin hangi iş kapsamında sayılacağına göre tespit istemi için aranan karar yeter sayısı da değişecek olup; bu husus hakkında doktrinde farklı görüşler bulunduğunu söylemek gerekecektir.

  • Birinci görüş olarak, riskli yapı tespitinin sonucunda yapının yıktırılıp yeniden inşa edilecek olması sebebiyle bu talebin olağanüstü işler arasında sayılacağını; dolayısıyla riskli yapı tespitinin oybirliği ile istenebileceğini ve eşyanın tamamına ilişkin bir tasarruf olması sebebiyle riskli yapı tespitinin tek bir paydaşın yaptırabilmesinin mümkün olmadığını,
  • İkinci görüş olarak riskli yapı tespit talebinin önemli işler arasında sayılması sebebiyle pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınması gerektiğini,
  • Üçüncü görüş olarak ise riskli yapı tespiti talebinin tek bir malik tarafından yapılabileceğini,

ileri süren yazarlar bulunmaktadır.

Uygulamada ise tek bir malikin tespit talebiyle dönüşüm sürecinin başladığını söyleyebilmek mümkündür.

b.2.) Kat Mülkiyetinin Varlığı

Bakanlık tarafından yürütülen ve istikrar kazanan uygulamalardan yola çıkarak varılan sonuca göre tıpkı diğer mülkiyet türlerinde olduğu gibi kat mülkiyetine tabi yapıların malikleri tarafından yapılan başvurularda tek bir malikin başvuruda bulunması yeterli olup, herhangi bir şekilde oy birliği veya oy çokluğu ile alınmış bir karar aranmamaktadır. Kat mülkiyetine tabi olan bağımsız bölümlerin üzerindeki mülkiyet çeşidinin elbirliği ya da paylı olması, bağımsız bölümün paylı mülkiyete ya da elbirliği mülkiyetine konu olması halinde, bu bağımsız bölüm sahibi olan herkes risk tespitine yönelik işlemleri tek başına yapabilir.[3]

Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinin 2. fıkrasında KMK uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, riskli yapı tespitinin arsa üzerinde fiilen bulunan yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılabileceği hususunun düzenlendiğini belirtmiştik. Uygulama Yönetmeliği’nde, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulamaması durumunda arsa payı sahiplerince tespit yaptırılabilmesinin düzenlenmesi karşısında, bu hakkın kat mülkiyeti ve kat irtifakı sahibinden esirgenmesi düşünülemez.[4]

b.3.) Kat Mülkiyetine Tabi Olmayan Yapıların Tespiti

Uygulama Yönetmeliği m.7/2; “23/06/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır.” şeklindedir. Hükme göre riskli yapı tespiti, arsa payı sahibi tarafından; arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde tespit lehine şerh olan kimse tarafından yaptırılabilecektir.

  1. Riskli Yapı Tespitinin Yapılması ve Rapor Düzenlenmesi

Yukarıda yapı maliki kavramının neyi ifade ettiğinden bahsetmiştik. Kanun kapsamında yapı malikleri veya onların kanuni temsilcileri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere riskli yapı tespiti talebinde bulunmalarının ardından Bakanlık tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar gerekli incelemeleri yapacak ve sonucunda bir riskli yapı tespit raporu düzenlenecektir. Uygulama Yönetmeliği m. 7/f.2 uyarınca itiraz veya yargı kararı üzerine yeniden riskli yapı tespit raporu tanzim edilmesinin gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmiş olması ve yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti bir müdahale dışında somut bir hadisenin gerçekleşmiş olması halleri hariç olmak üzere her bir yapı için bir adet riskli yapı tespit raporu düzenlenecektir.

Riskli yapı tespitine ilişkin raporlar, tespiti yapan İdare veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluş tarafından, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe veya Bakanlık tarafından yetki devri yapılması durumunda İdare’ye elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderilir. Raporlar, Bakanlık tarafından belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Raporlarda herhangi bir eksiklik tespit edilmez ise riskli olan yapılar, en geç 10 (on) iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Tapu müdürlüğü, kütüğe işlenen bu şerh hakkında ayni ve şahsi hak sahiplerini bilgilendirmek amacıyla tebliğ yapar ve bu tebliğde “tespite karşı tebligat tarihinden itibaren 15 (on) beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edilebileceği, aksi takdirde İdarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği” yer alır.

  1. Riskli Yapı Tespiti Sonucuna İtiraz ve Dava Hakkı

5.1. İtiraz

Uygulama Yönetmeliği m.7/f.6 uyarınca riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Tapu Müdürlüğü tarafından yapılan bildirimin tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde yapının bulunduğu yerde var ise Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne, yok ise Bakanlık İl Müdürlükleri’ne veya belediyeye verilecek bir dilekçe ile itiraz edebilir. Dolayısıyla hak sahipleri tarafından yapılmayan itirazlar işleme alınmayacaktır.

Tebligat her ne kadar ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılsa da itiraz hakkı yalnızca maliklere ve onların kanuni temsilcilerine tanınmış olup; ipotek hakkı sahibi, intifa hakkı sahibi, oturma hakkı sahibi, kiracı, lehine haciz konulan şahısların riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkı bulunmamaktadır.

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi halinde ise riskli yapı tespiti kesinleşmiş olacaktır.

5.2. Dava

6306 sayılı Kanunu m.6/9 uyarınca, Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 (otuz) gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu (“İYUK”) uyarınca dava açılabileceği düzenlenmiştir. Malik tarafından yapılan itirazın teknik heyet tarafından reddedilmesi durumunda, risk tespitine karşı ret kararının tebliğinden itibaren veya Tapu Müdürlüğü tarafından yapılan tebligata karşı itiraz yolu kullanılmadan doğrudan 30 gün içinde yürütmenin durdurulması istemli dava açılabilecektir. Yürütmenin durdurulması istemine ilişkin olarak, Kanun’un m.6/9 uyarınca yer alan bu düzenlemenin ilk hali, yürütmenin durdurulması isteminde bulunulmayacağı şeklindeydi. Ancak Anayasa Mahkemesi’nin 2012/87 E., 2014/41 K. sayılı ve 27.02.2014 tarihli kararı ile yürütmenin durdurulmasının istenemeyeceğine ilişkin fıkranın ikinci cümlesi iptal edilmiştir. Yani riskli yapının yıkımının dava sonuna kadar (yürütmenin durdurulması kararının kaldırılmasına kadar) ertelenmesi mümkündür.

Yapının riskli yapı olmadığının tespiti için idari yargının yanı sıra adli yargıda da tespit davası açılabilmektedir. Fakat idari yargıda olduğu gibi adli yargıda açılacak bu tespit davasının, idari işlem olan riskli yapı tespit kararının icrasını durdurabilecek nitelikte bir dava olmadığını belirtmek gerekir.

  1. Riskli Yapı Tespit Kararının Kesinleşmesiyle Birlikte Yapılacak İşlemler

Riskli yapı tespiti kararının kesinleşmesiyle birlikte malikler, riskin ortadan kaldırılması için yıkım veya güçlendirme yoluna gidebilecek olup; maliklerin bu hususta birtakım kararlar alması gerekecektir.

6.1. Güçlendirme

Uygulama Yönetmeliği m. 8/5 hükmü “Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.” şeklindedir.

Hükümde atıf yapılan KMK m. 19’da güçlendirme kararının nasıl alınacağı düzenlenmiştir. Kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım vs. yaptırılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Bu sebeple, kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu ile güçlendirme kararı alınması gerekmektedir. Hükmün devamında ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızasının aranmayacağı yer almaktadır. Dolayısıyla karar için gerekli kat maliklerinin beşte dördü çoğunluğuna ulaşılamaması halinde, güçlendirmeye izin verilmesi için kat maliklerinden biri mahkemeye de başvurabilecektir.

6.2. Yıkım ve Yeniden İnşa

Güçlendirmeye uygun olmayan veya malikler tarafından güçlendirme yöntemine başvurulmayan, riskli olduğu kesinleşen yapı her halükârda yıkım işlemine tabi tutulacaktır.  Uygulama Yönetmeliği m. 8/f.2 uyarınca idarenin, maliklere riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması için 60 (altmış) günden az olmamak üzere süre vereceği düzenlenmiş; bu sürenin de geçmesi halinde İdare tarafından yapının re’sen yıktırılacağı belirtilerek ek 30 (otuz) günlük süre daha verilebileceği belirtilmiştir.

Belirtilen sürelerde tahliyenin gerçekleştirilmemesi durumunda, bu yapılara elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulmasına karar verilerek bu yapıların tahliyesi mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile ilgili kurum veya İdare tarafından yapılmaktadır.

Bu kapsamda malikler ayrıca toplamda kendilerine verilen toplam 90 (doksan) günlük süre içerisinde yıkım sonrası arsa haline gelecek taşınmaz için hangi işlemlerin yapılacağı, hangi tasarruflarda bulunacağına ilişkin (müteahhitler ile akdedilebilecek inşaat sözleşmeleri gibi) karar almalıdırlar.

Uygulama Yönetmeliği’nde parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği hüküm altına alınmıştır. Ancak burada pay çoğunluğu mu yoksa paydaş çoğunluğu mu veya her ikisinden mi bahsedildiği açık değildir. Pay çoğunluğu olduğunun kabulü, Kanun’un amacına daha uygundur.

  1. Acele Kamulaştırma Kararı

Kamulaştırma, idarenin kamu hizmetlerini yerine getirmek amacıyla ihtiyaç duyduğu taşınmaz malların tamamının veya bir kısmının mülkiyetini maliklerin rızası olmaksızın devralmasıdır.

6306 sayılı Kanunu m. 6/2 uyarınca “Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.” düzenlemesi ile birlikte Bakanlık, TOKİ veya İdare’ye üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılacak tebligattan itibaren otuz gün içinde yıkım sonrası yapılacak işlemler için en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde acele kamulaştırma yoluna gitme imkanı tanınmıştır. Hükmün devamında bu madde kapsamında yapılan kamulaştırmaların iskân amacıyla yapılmış olduğu karine olarak kabul edilmiştir.

Bu düzenlemenin getiriliş amacının, kat maliklerinin kentsel dönüşüm sürecini sekteye uğratmamaları; iskana açılmış bir arsanın üzerinde nasıl bir yapılaşmaya gidileceği konusunda anlaşmaya varmaları için kamulaştırma riskini göz önünde tutmalarını sağlamak olduğu düşüncesindeyiz.

  1. Kira Yardımı

Uygulama Yönetmeliği m.16/1’de anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlık tarafından kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabileceği; inşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet edilen bağımsız bölümlerin malik, kiracı ve sınırlı ayni sahiplerinin faydalanabileceği; anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması halinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabileceği düzenlenmiştir.

Bu kapsamda malikler, hak sahipleri ve kiracılar şartları sağlaması halinde kira yardımından faydalanabilecektir. Buna göre maliklerin kira yardımından faydalanabilmesi için riskli yapıda ikamet etmesi gerekmekte olduğundan riskli yapıda ikamet etmeyen bir malik kira yardımından faydalanamayacaktır. Riskli yapıda aynı hak sahibi ya da kiracı ikamet ediyorsa kira yardımından bu kişiler yararlanabilecektir.

  1. Yıkım İşlemlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi

Yıkım kararı ile birlikte malik ile kiracı arasında mevcut olan kira sözleşmesi konusuz kalacak; bu kapsamda kiracının taşınmazı tahliye etmesi zorunluluk olacaktır. Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü ise de; taşınmaza ilişkin yapılan riskli yapı tespit işlemleri Kanun kapsamında gerçekleştirilmekte olduğundan kiraya verenin kusurundan bahsedilmeyecek ve kiracı tazminat talep edemeyecektir. Tazminat ihtimali ancak kiraya verenin taşınmaz hakkında riskli yapı kararı alındığını kasıtlı olarak gizlemesi halinde gündeme gelebilir[5].

Riskli yapı tespit ve yıkım işleminin kira sözleşmelerine etkisi bakımından aynı zamanda TBK m. 350 uyarınca yeniden inşa ve imar sebebiyle veya TBK m. 136 kapsamında hukuki imkânsızlık nedeniyle sona erdiği yönünde düşünceler mevcuttur.

  1. Boğaziçi Kanunu’na Tabi Yerlere İlişkin Riskli Yapı Tespit Sürecinin Değerlendirilmesi

İstanbul Boğaziçi alanının kültürel ve tarihi değerlerini ve doğal güzelliklerini kamu yararı gözetilerek korumak ve geliştirmek ve bu alandaki nüfus yoğunluğunu artıracak yapılanmayı sınırlamak için uygulanacak imar mevzuatını belirlemek ve düzenlemek amacıyla 22.11.1983 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanması ile 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu yürürlüğe girmiştir.

Boğaziçi Kanunu’da Boğaziçi Alanı’nı oluşturan bölgeler;

  • Boğaziçi Kıyı ve Sahil Şeridi,
  • Öngörünüm Bölgesi,
  • Geri Görünüm Bölgesi,
  • Etkilenme Bölgesi,

olarak tanımlanmış ve bu yerlerin Boğaziçi Kanunu’na tabi olduğu belirtilmiştir. Boğaziçi Kanunu’na tabi yer ve yapılar için 6306 sayılı Kanun uygulanmayacaktır. Bu noktada, Boğaziçi Kanunu’na tabi bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi, akabinde yıkılması ancak yeniden yapılıp yapılamayacağı hususunda soru işaretleri bulunmaktadır.

Boğaziçi Kanunu m:3/1-g bendinin değiştirilmeden ve iptal edilmeden önceki hali “Boğaziçi kıyı ve sahil şeridinde ve öngörünüm bölgesinde konut yapılamaz, tevhit ve ifraz işlemleri yapılmasına izin verilemez.” şeklindeydi. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 47. maddesi ile işbu bent “Boğaziçi öngörünüm bölgesinde parsel büyüklüğü 5.000 m2 ‘den az olmamak, İfraz işlemleri yapılmamak ve T.A.K.S. (Taban Alam Kat Sayısı)’ azamî % 6 ve 2 katı (H’= 6.50 m. irtifaı) geçmemek şartı ile «konut» İnşaatı yapılabilir. Blok adedi serbesttir.” şeklinde değiştirilmiş ancak daha sonrasında Anayasa Mahkemesi’nin 1985/11 E., 1986/29 K. sayılı ve 11.12.1986 tarihli kararı ile yapılan değişiklik iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi’nin işbu kararıyla düzenlemenin iptal edilmesi ile konut yapılamayacağına ilişkin eski düzenleme de geri gelmemiş; konut yapılabilip yapılamayacağı hususunda bir belirsizlik doğmuştur.

Bunun yanında, Boğaziçi Kanunu’nun “Boğaziçi kıyı, sahil şeridi ve öngörünüm bölgelerinde 22/7/1983 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli imar uygulama planları ile konut kullanımına ayrılmış, ancak yapı yapılmamış olan yerlerde yeşil alan statüsü uygulanır.” düzenlemesini içerir geçici 4. maddesinin yürürlükte olması, “üzerinde yapı yapılmış konut alanlarına, mevcut yapı yıkılınca planda önerilen konutlara inşaat izninin verilip verilmeyeceği” tartışmalarını gündeme getirmiştir. Çünkü, konut yasağı varken, üzerinde yapı yapılmış veya yapılmamış hiçbir konut parseline yeni konut inşaatı izni verilmezken, iptaller nedeniyle, konut yasağı maddesi kalkınca, geçici 4. madde tek başına yetersiz kalmıştır. Tartışmalar sürmekteyken, 2960 sayılı yasanın ruhuna aykırılığı nedeniyle yıkılan binanın yeri boş sayılır ve geçici 4. madde gereği, konut yapılamaz anlayışının kabulü ile, konut yasağı sürdürülmüştür. Böylece planda kabul edilen Boğaziçi köy yerleşik mevcut konutlar da yıkıldığında, yeşil alan statüsü kazanmıştır.[6]

Sonuç itibariyle Boğaziçi Kanunu’na tabi bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesinin ardından yıktırılması ile birlikte yeniden inşa edilemeyeceği, geçici 4. madde ile yeşil alan ilan edileceği, güçlendirilebilmesi için ise birçok onay makamından izin alınması gerekeceği kanaatine ulaşmış bulunmaktayız.

  1. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Uygulamaları

11.1. Bina Hızlı Tarama Çalışması

6 Şubat tarihinde meydana gelen son depremler dolayısıyla bina yapı stokunun da eski olması sebebiyle İstanbul’da yaşayanlar açısından endişe artmış ve kişiler açısından daha az maliyetli olabilecek projelere yönelmeye başlanmıştır. Bunlardan birisi, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin hızlı tarama yöntemi ile bina tespiti çalışmalarıdır.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin internet sitelerinde yer alan bilgiye göre hızlı tarama bina incelemesi ile yapıların içinden toplanan ayrıntılı bilgilerle hızlı, mekanik tabanlı ve bilimsel temelleri olan tarama yöntemleri ile değerlendirme yapılmakta olduğu; binaya ait yükseklik, alan, kolon ve perde ölçülerinin alınmasıyla bir rölöve hazırlandığı; bazı kolonlarda sıva tabakası kaldırılarak beton çekici ile beton sertliğinin ölçüldüğü ve bir kolonda sıyırma yapılarak donatı çapı ile korozyon miktarının ölçüldüğü; çalışma kapsamında binalardan herhangi bir numune alınmadığı ifade edilmektedir.

Yine, bu uygulama ile sıkça sorulan sorular arasında hızlı tarama yöntemine başvurmak için herhangi bir kat malikinin müracaatının yeterli olduğu ve uygulamanın ücretsiz bir şekilde gerçekleştirildiği belirtilmiştir.

Belediye’nin vermiş olduğu bilgiye göre hızlı tarama tespiti çalışmaları 6306 sayılı Kanun kapsamında olmayan bir ön incelemedir. Yapılan ön inceleme çalışmasının yalnızca ön bilgi niteliğinde olduğu, 6306 sayılı Kanun kapsamında ayrıca ayrıntılı analiz yaptırılması gerektiğine yer verilmiştir. Yapılan ön inceleme ile binanın riskli sayılabilecek binalar arasında olduğu tespit edildiğinde her ne kadara bunun bir ön inceleme olduğundan bahsediliyorsa da, hızlı tarama ile riskli olarak nitelendirilen yapıların ortaya çıkardığı riskin bertaraf edilebilmesi amacıyla kamu yararı ve güvenliği de gözetilerek ilçe belediyelerinin bu ön inceleme tespitine dayanarak 6306 sayılı Kanun kapsamında tespit işlemlerine re’sen başlayabileceği de kanaatindeyiz.

11.2. İstanbul Yenileniyor Projesi

İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından başlatılan İstanbul Yenileniyor projesi, projeye ait internet sitesinde maliklerin olası İstanbul depremine karşı dayanıksız olduğunu düşündüğü yapıların yenilenmesi sürecinde yardımcı ve yol gösterici olmayı hedeflediği proje olarak nitelendirilmiştir.

Projenin, başvuru, teklif ve uzlaşma olmak üzere üç aşamadan oluştuğu belirtilmiş; bu süreçlerde 2/3 çoğunluk tarafından imzalanan “Başvuru/Temsil Yetki Belgesi”nin ve belirli evrakların yüklenmesi ile teklif aşamasına; 2/3 çoğunluk tarafından imzalanan “Ön Teklif Kabul Belgesi”nin sisteme yüklenmesi ile ise uzlaşma aşamasına geçileceği ifade edilmiştir.

Başvuru aşamasının ücretsiz olduğu belirtilmekle beraber yine projeyle amaçlanan, maliklere kredi ve faiz avantajı sağlanarak hızlı bir şekilde riskli binaların yenilenmesini sağlamaktadır.

Basında, faiz desteğinden yararlanacak yapının öncelikle riskli yapı olarak tespit edilmesi ve İstanbul Yenileniyor kapsamında hak sahiplerinin KİPTAŞ ile uzlaşmaya varmaları ve hane içi toplam gelirin net asgari ücretin iki katından fazla olmaması gerektiği ifade edilmektedir.

  1. Yapı Malikinin Sorumluluğu

TBK m. 69’da bir binanın veya diğer yapı eserlerinin malikinin, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlü olduğu hüküm altına alınmıştır. Nitekim bu sorumluluk, bir kusursuz sorumluluk halidir; kurtuluş kanıtı da getirilmemiştir. Yapı maliki, her türlü özeni göstermiş olsa ve hatta kusuru dahi olmasa binanın yapımındaki bozukluk veya bakımındaki eksiklikten sorumlu olacaktır. Yapı maliki ancak zarar ile fiil arasındaki illiyet bağının kesildiğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulabilecek ise de; Türkiye’nin bir deprem ülkesi olduğunun herkes tarafından bilinmesi sebebiyle depremin bir mücbir sebep olduğu ileri sürülmek suretiyle bu sorumluluktan kurtulması mümkün olmayacaktır.

Bir binanın depreme dayanıklı yapılmaması hali, yapım bozukluğuna örnek olarak gösterilebilir. Bu halde binayı yapan dolayısıyla bozukluğa sebep olan kişi başkaları (yüklenici, yapı denetim firması, mühendis vs.) olsa da deprem dolayısıyla binanın yıkılması veya hasar alması sonucu bir üçüncü kişinin zarara uğraması halinde yukarıda bahsedildiği üzere yapı maliki sorumlu tutulabilecektir. TBK m. 69’un 3. fıkrasında sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkının saklı olduğu düzenlenmiştir. Bu kapsamda, zarar dolayısıyla sorumlu tutulan ve zararı tazmin eden yapı maliki, yüklenici, müteahhit, mühendis gibi diğer sorumlulara rücu edebilecektir.

TBK m. 69’un 2. fıkrasında ise intifa ve oturma hakkı sahiplerinin de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan yapı maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olduğu hükme bağlanmıştır. İntifa hakkı, tasarruf edebilme yetkisi hariç olmak üzere o eşyayı kullanma ve semerelerinden faydalanmayı sağlayan sınırlı ayni haklardandır. Oturma hakkı (sükna hakkı) ise kişiye, bir binada veya onun bir bölümünü konut olarak kullanmasını sağlayan sınırlı bir ayni haklardandır. Dolayısıyla hükümde geçen oturma hakkı, kira ilişkisi kapsamında kiracının oturma hakkını ifade etmemektedir. Bu kapsamda, intifa hakkı ve oturma (sükna hakkı) sahipleri, binanın yapımındaki bozukluklardan sorumlu değilse de bakımındaki eksikliklerden yapı maliki ile sorumlu olacaktır.

TBK kapsamında kiracının bu husustaki sorumluluğu ancak, kiraya verene bilgi verme yükümlülüğü kapsamında değerlendirilebilecektir. Deprem dolayısıyla binanın yıkılması veya hasar alması halinde bir üçüncü kişinin zarara uğradığından bahisle kiracıya başvurma hakkı bulunmamakta ise de kiraya verenin bilgi verme yükümlülüğünü ihlal eden kiracıya üçüncü kişilerin zararının tazmini noktasında rücu edebileceği söylenebilecektir.

Bunların yanı sıra, yapı malikinin de kiracıya karşı sorumluluklarına ayrıca değinmek gerekmektedir. TBK m. 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresi boyunca bu şekilde bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren, taşınmazın depremde yıkılması sebebiyle kiracının zarara uğraması halinde kiracının zararını gidermekle yükümlü tutulabilecektir.

Son olarak TBK m. 331 ile kira sözleşmesinin taraflarından her birinin, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceği düzenlenmiştir. Bu kapsamda kiracının, depremde hasar görmemesine rağmen taşınmazdan ayrılmak ve kira ilişkisini devam ettirmek istememesi halinde kira sözleşmesini TBK m. 331 uyarınca feshedebileceğini ancak bu durumda feshin parasal sonuçlarına da katlanmak durumunda kalacağını düşünmekteyiz.

  1. Yıkılma Tehlikesi Olan Komşu Binalar İçin Tedbir İstemi

TBK m. 70 uyarınca bir başkasına ait bina veya diğer yapı eserlerinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişiler, bu tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir. Bu kapsamda bir kimsenin oturduğu taşınmaza komşu olan bir binanın depremde yıkılması halinde zarar verebilecek olması, depreme dayanaksız olması ve yıkılma tehlikesi altında olması halinde gerekli tedbirlerin alınması için hak sahiplerine başvurabilecektir.

  1. DASK Zorunlu Deprem Sigortası

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümlerin, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binaların, bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle devlet tarafından yaptırılan veya sağlanan kredi ile yapılan meskenlerin zorunlu deprem sigortasına tabi olduğu ve bu binalar ve bağımsız bölümler için malikler veya intifa hakkı sahiplerinin, zorunlu deprem sigortası yaptırmak zorunda olduğu hüküm altına alınmıştır.

DASK’ın kapsamına binanın temelleri, ana duvarları, duvarlar, bahçe duvarları, istinat duvarları, tavan ve tabanlar, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, çatılar, bacalar ve yapının bunlara benzer nitelikteki tamamlayıcı bölümlerine gelen maddi zararlar girmektedir. Ev veya işyeri içerisindeki eşyalar DASK kapsamı dışındadır. Bakanlığın 2022 yılı Kasım ayında belirlediği DASK teminat üst limiti 640.000 TL’dir. Bu teminat üst limitinin emsal taşınmaz değerlerinin altında kalması nedeniyle ek bir konut sigortası yapılmasını tavsiye etmekteyiz.

Doğal Afet Sigortaları Kurumu’nun ilgili mevzuata ve projeye aykırı olarak inşa edilen binaları sigortalamama hakkına sahiptir. Ayrıca zorunlu deprem sigortası yaptırıldıktan sonra binanın taşıyıcı sistemine zarar verilmesinin tespit edilmesi halinde (ör: kolon kesilmesi) sigorta poliçesi kapsamında maliklere tazminat ödemesi yapılmayacaktır. Ancak, hak sahiplerinin taşıyıcı sisteme kendilerinin zarar vermemesi (örnek verilmesi gerekirse malikin taşınmazı kiraya vermesi ve kiracının bu işlemi yapması halinde) ve bu hususta bilgi sahibi olmaması halinde sigorta poliçesi kapsamında hak sahiplerine ödeme yapılabilecek ancak Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından asıl sorumlulara bu hususta rücu edilebilecektir.

Yukarıda da bahsedildiği üzere zorunlu deprem sigortasını yapmakla yükümlü olan kişiler malikler ve intifa hakkı sahipleridir. Bu kapsamda zorunlu deprem sigortası olmayan bir konutu kiralayan kiracı, kendi adına tazminat ödemesi yapılması için bu sigortayı yaptıramayacak; ancak malik lehine tazminat ödenmesi için bu sigortayı yaptırabilecek; bu hususta da sigorta prim ödemelerinin kira bedellerinin düşülüp düşülemeyeceği gündeme gelebilecektir. Zorunlu deprem sigortası yapılmasının zorunlu masraflardan olduğunun kabulü halinde, kiracı tarafından malik lehine ödenen sigorta primlerinin kira bedellerinden düşürülebileceği kanaatindeyiz.

Kaynakça:

[1] İshak Kamil Kisbet, Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı Tespiti, s. 34, 2022

[2] Ahmet Arif Ellek, Riskli Yapı Hakkında Karar Alma Usulü ve Usuli Eksikliklerin Kararın Geçerliliğine Etkisi, Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, s. 387, 2021

[3] İshak Kamil Kisbet, Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı Tespiti, s. 46, 2022

[4] Özlem Mutlu Laboç, Türkiye’de Kentsel Dönüşüm, Riskli Yapılar ve Mülkiyet Hakkına Tesisi, s.73, 2020

[5] Ayça Ebru Celep, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye ve Kentsel Dönüşümde Kiracının Durumu s. 132, 2017

[6] Sema Karagüler, Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesinde Günümüze Kadar Gelen Mevzuatın Planlama ve Uygulama ile Etkileşimi, Türkiye Mühendislik Haberleri Dergisi, sayı: 483, TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası, 59/2014-4.