COVID-19’un Kira Sözleşmelerine Etkisine Dair Değerlendirmeler

Kira sözleşmesi, Kiraya Verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını Kiracıya bırakmayı, Kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun 299. – 378. maddeleri arasında düzenlenmiş olup, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir. Bu doğrultuda Kiraya Verenin, kiralananı Kiracıya kullanıma elverişli bir şekilde teslim etme ve kira süresi boyunca bu durumda bulundurma, Kiracının da kira konusunu kullanımının karşılığı olarak kira bedelini ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Kira bedelini ödeme yükümlülüğü, Kiracının asli borcudur. Kiracının söz konusu asli borcunu yerine getirmemesi ise kira sözleşmesinin sona erme sebeplerinden sayılmaktadır. Nitekim bu husus, TBK’nın 315. maddesinde;

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

şeklinde düzenlenmiştir.

•Mücbir sebep nedir?

Taraflar arasındaki sözleşmenin ifasını imkânsız hale getiren öngörülemeyen, beklenmeyen tarafların dışındaki bir nedenle gerçekleşen olay veya haldir.

Mücbir sebep niteliğindeki olaylar; yangın, kaza, arıza gibi teknik nedenlerle ve yağmur, deprem ve toprak kayması gibi doğal afetlerle ortaya çıkabileceği gibi hukuki nedenler sonucu da doğabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/90 E. ve 2018/1259 K. sayılı emsal kararında mücbir sebep,
sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır.

• Kiracı, mücbir sebep ileri sürerek kira sözleşmesini feshedebilir mi?

Kiracı tarafından kira bedelinin mücbir sebep nedeniyle ödenmemesi halinde nasıl bir yol izleneceğine ilişkin TBK’da açık bir düzenleme bulunmamaktadır ayrıca Kanunda mücbir sebebin tanımı ve esaslarına yönelik düzenlemeye de yer verilmemiştir.

Ancak Kanunun 138. maddesinde “aşırı ifa güçlüğü” kavramına yer verilerek sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkarak sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi hali ele alınmıştır. Bu doğrultuda borçlunun borcunu ifa edememiş veya borçlu ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmişse, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli borç doğuran sözleşmelerde (kira sözleşmesi gibi) borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını (yani sözleşmenin ileriye dönük sona erdirilmesi) kullanır.

Bunun yanı sıra kanunda önemli sebep kavramına yer verilerek önemli sebebin bulunması hali olağanüstü fesih nedeni olarak düzenlenmiştir. Nitekim TBK 331. maddesi uyarınca taraflardan her biri için kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmenin yasal fesih bildirim süresine uyularak sözleşme her zaman feshedilebilir. Anılan madde kapsamında olağanüstü fesih hakkının kullanılabilmesi için;

1. kira sözleşmesinin bulunması
2. taraflardan biri için kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin ortaya çıkması
3. Sözleşmenin yasal fesih bildirim süresine uyularak feshedilmesi
gerekir.

Önemli sebeplerle kira sözleşmesini feshetmek isteyen taraf, taşınmaz kiraları ile taşınır yapıya ilişkin kiralarda TBK m. 329’daki yasal fesih bildirim süresine (3 ay), taşınır kiralarında ise TBK m.330’daki yasal fesih bildirim süresine (3 gün) uymak suretiyle fesih bildirimi yapabilir.

Ancak TBK m.331, 01.07.2020 tarihine kadar tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında uygulanmaz. Bu halde, bu kapsamdaki kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri uygulanır. Taraflar sözleşmede bu konuda bir düzenleme yapmamışlarsa, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunun 264. maddesi yedek hukuk kuralları devreye girer. Bu doğrultuda mülga 818 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 264. maddesi uyarınca kira sözleşmenin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebeplerin ortaya çıkması durumda iki taraftan her biri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni sürelere uymak şartıyla ve kira süresinin bitiminden önce sözleşmeyi feshedebilir. Kira sözleşmesi 1 yıl veya 1 yıldan daha uzun bir süre için akdedilmişse, Kiracıya veya Kiraya Verene verilecek tazminat 6 aylık kira bedelinden az olamaz. Kiracı kendisine tazminat verilmediği sürece taşınmazı terke zorlanamaz.

• COVID-19 mücbir sebep sayılabilir mi?

• COVID-19 kira sözleşmeleri açısıdan kiracıya fesih hakkı verebilir mi?

Yukarıda da belirttiğimiz üzere COVID-19 salgının etkisini her bir sözleşmenin özelliği çerçevesinde incelemek gerekir. Ancak ilk bakışta; Kiracı açısından özellikle alınan idari ve yasal tedbirler doğrultusunda kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmek Kiracının katlanamayacağı oranda zorlaşmışsa; Kiracının kira sözleşmesini COVID-19 salgınına dayanarak feshetme hakkına sahip olduğu kanaatindeyiz. Özellikle café, restaurant, kuaför, spor salonları, eğlence mekanları, tiyatro salonları, gösteri merkezleri gibi geçici olarak faaliyeti durdurulan işyerlerine ait kira sözleşmelerinde Kiracıların COVID-19 salgınının getirdiği külfetleri mücbir sebep olarak ileri sürebileceklerini düşünmekteyiz. Ancak bu noktada, kiralananın kullanım şeklini,kira sözleşmesinde mücbir sebebe dayanan tarafın karşı tarafa bildirimde bulunma yükümlülüklerini ve bu konuda (kararlaştırılmışsa) özel hükümleri incelemekte fayda bulunmaktadır.

• Kira sözleşmesi feshedilmese dahi Kiracı, Nisan, Mayıs, Haziran ayı kira bedellerini ödemekle yükümlü müdür?